杭州的购房者，被夹得死死的……
最近杭州的豪宅有点妖，
新房中签率跌到了2.31%，
二手半年平均涨幅突破30%，
法拍房融创·宜和园的合院两度拍卖价创新高，
此情此景，妖言四起，“都是那帮外地炒房客炒起来的，杭州楼市的罪魁祸首就是他们”。
纯属放P。
杭州的新房市场就像一片干涸开裂的土地。
杭州上半年供应6.4万套新房，去化11万套新房，累计参与登记摇号人次高达40万组，据不完全统计，目前杭州还飘着20万张无房房票。
现如今，杭州的新房摇号已经从万人过独木桥变成了西天取经，不经历九九八十一难，没资格谈买房。
在杭州买套房，能干的你找不着北。
来来来，我带大家感受下杭州摇号买房的魔幻现实，
想咨询，售楼部关门，销售失踪，不买车位，买房免谈；
想摇号，先找摇了三十多次的热心摇友一对一教学，再学不会，杭州几十个公众号、网站都有教学课程，可反复学习；
想选房，生死选房90秒，网不好，眼一花，手哆嗦都有可能错过，很多楼盘贴心准备了模拟实验，可以提前练习。
最最要的一点是心理素质要过硬，因为你可能摇了三十几次或者三四年还没摇中，如果摇的是万人红盘，还没摇号销售就会劝你放弃。
想在杭州买限价新房，很难，很难，很可能反复被折磨、蹂躏，最后还没买上。
杭州楼市从16年火到现在，全国罕见，今年上半年新房更是疯狂到近乎变态，
从18年开始就是杭州流摇第一名的临安，最近的中签率跌到11.8%
临安半年成交近万套，这是近十年同期的最高值，是去年同期的两倍多。
同样的情况还有富阳、瓶窑，一夜之间涌进大批买房客，楼盘搞起了饥饿营销，销售也学着主城区的红盘玩起了失踪。
千万级豪宅中签率集体跌破10%，全部限售
库存见底的豪宅改善市场炸毛了，未来科技城的别墅晓月澄庐售罄，主城申花也只剩下九龙仓华发天荟和滨融府的最后几栋了，滨江区也就滨康天曜城、保利天汇、丹枫四季院的最后一栋。
存货最多的奥体板块也只剩2个盘，观品和星翠澜庭，万众期待的奥体三兄弟迟迟不露面。
关注度最高的“奥体三子”绿城桂冠东方、万科日耀之城、华润亚奥城三个盘合计4400套限价4万7的新房，眼馋了多少人。
现在就连冷宫弃妃商业大平层都侍了寝，受了宠
十年屈辱，不限购的商业大平层一跃翻身，
近一年杭州城区商业大平层成交近千套，是过去十年的2倍，购买者中自住比例在80%以上。
下面这张图是近十年杭州商业大平层销量走势—
要知道，2010年至2019年十年间，杭州一共也就卖出了510套商业大平层。
2018年重启“限酒令”之后，商办类住宅产品不得不将户型做到300㎡以上。
粗算一下，300㎡，单价3万，总价就是900万，价格并不便宜。
在杭州想买套房，太难了，
大平层的热销，是摇不到新房的自住客的无奈选择，也是这个市场的铤而走险。
已经干的开裂的杭州楼市急需一场瓢泼大雨，解解渴。
别再逼逼投资客了，投资客早就渴死了。
杭州的二手房，变成了少数人的狂欢.
有房和无房，本来只是两种生活状态，但是在杭州，房子成了有产者的壁垒。
有产和无产，中间隔的不仅仅是房子，还有心态。
热门板块的那一撮二手房东，已经变的满嘴獠牙利益熏心。
在他们眼里，房子不是温馨的家园，而是一座闪着金光的金矿，散发着不用奋斗随时躺平财富自由的迷人气息。
这一撮二手房东，已经魔怔了，
出政策，涨房价，
新房中签率破新低，涨房价，
旁边的学校中高考录取分数线比去年高，涨房价；
就连小区着火了都被当成祥兆，欢呼雀跃，这是房价要涨啊。
中大文锦苑是是杭州NO.1的学军小学求智小区的学区房，一墙之隔的电梯小区，文锦苑的业主组成了利益高度一致的“炒房联盟”，大家齐心协力推高房价，只挂牌不成交。
目前小区挂牌的房源大多都已经挂了两三年，有客户买，就是不卖，然后集体调高价格，继续等鱼上钩。
就在4月，官宣九堡沿江、临平归属上城区的第二天，位于九堡沿江的铂金海岸项目就按耐不住开始上涨，从4、5万的挂牌价一个月就涨到单价6万5，最高挂牌价8万4，而不少业主主动调高挂牌价，却很少有人诚心卖房。
打脸的是，铂金海岸最新的成交还是在今年3月21日，最终的成交价停留在3万4。
很多沿江的豪宅，成交均价7、8万，挂牌价飙到了10万，十几万，很多豪宅业主表示，目前并无卖房打算就是挂着试探试探，至于还要不要涨价、涨多少，不知道。
我在想，也许他们心理最大的快乐就是意淫，
看到挂牌价越来越高，想象着自己凭着几套房产的增值，不用奋斗就身价暴涨，住在夏威夷的顶级别墅，抱着几个俄罗斯大妞，幸福慵懒地晒着太阳。
一觉醒来，房子还是自己的，美梦做了，房子还在，真好。
二手房东的任性挂牌价，也不过是一厢情愿。
2020年杭州全市（不含临安）二手房成交约10.2万套，比2019年增长约25%，是近三年新高，乍一看，不错。
2020年销冠区是余杭区，尤其是闲林，总价100-200万上下的房源卖的最好。
余杭区自2016年以来市场成交份额逐年攀升，由19.88%上升至2020年的31.7%。
二手房购房置业面积段中，90㎡以下面积占比67.46%，其中80-90㎡面积段房源成交比例最高，已经占到31.7%，5年内上升了11.87%，远超过其他面积段。
看明白了吧，都是纯刚需在买二手房，
为啥选余杭，城市界面、产业都是扯，就两个字：便宜！
杭州的10万套二手房，8成卖给了务实的刚需，
那些作妖的挂牌价，有价无市，成了一场自我陶醉的骗局。
新房的短缺，二手应该是最好的后备军，一二手互相补给的流畅循环才是一个健康的市场，
而在杭州，二手不仅没有及时浇灌已经干涸的新房市场，反而坐地起价，制造恐慌。
以至于，一个小区的各种价格指标跨度太大，
在杭州，看一个小区的挂牌价，你不知道真假；
在杭州，看一个小区的成交价，你不知道真假；
杭州的二手房，你不敢下手、也下不去手。
在杭州想买套房，太难了。
捂盘惜售的主城区，永远挠着你的心。
新房疯狂到近乎变态，愈演愈烈，
二手成了少数人的意淫，欲壑难填，
杭州楼市，已经严重扭曲。
为什么杭州楼市这么火？因为供需严重失衡了。供应始终有限，需求不断增长，让供需永远失衡，市场永远蓬勃。
套路之王，端水大师，杭州当之无愧,一手甜言蜜语招揽人才，一手严控供地饥饿营销，
套路玩的最溜，楼市真假难辨。
抽丝剥茧，来扯一扯杭州的套路，
第一步：画大饼玩概念，一环扣一环
主城有概念，郊区有概念，东南西北也都有概念，
杭州的发展版图扩到了四面八方，连杭州土著都没咋听过的临安搞出了青山湖科技城，火了；
最东边的大江东没人去，马上穿上黄马褂，打造成国家级新区、世界级智能制造新区，大江东起步就是世界级，火了；
南边的富阳也不甘寂寞，银湖科创门户，江南拥江创新区，城西科教产业区，一个富阳搞出6个新区，火了。
杭州的玩法不是单一的发展各个区域，而是踏着节奏、踩着拍子，一环扣一环，
概念太多，板块太多，没关系，轮着来，几年下来都能轮一圈，一个概念不够，过几年再给你叠加概念。
第二部：引产业、建地铁、加配套
产业有限，能引的就引，实在引不来的，先拉根地铁，建个学校、基本交通配套解决，下一步好卖房。
截至2020年底，杭州轨道交通线路总长度延伸至306公里，首次实现十区地铁全覆盖，并继续向2022年建成516公里城市轨道交通线网的目标进发。
就一个目标；那些鸟不拉屎的地方也得有地铁，也要卖房。
第三步：控地控盘
城市要可持续发展，而土地资源有限，控盘是个技术活，
1）热门供地不能断，但数量也不能多
都想挤进核心区，那就少供应点土地，例如钱江新城、钱江世纪城、滨江区几个大热门，每年都少量供地，始终诱惑着你，始终得不到，上半年全市仅拍出4块限价4万5的改善地块。
2）远郊板块加大供地，能扩多大扩多大
远郊没人去，那就只供应郊区的土地，不去也得去，没得选。
近两年杭州发了疯似的供应远郊的土地，今年上半年的土拍那些鸟不拉屎的地方都成了土拍现场N轮加价的香饽饽。
临安专场土拍中，12宗地块有6宗需要竞自持，滨湖地块的自持比例甚至高达40%，连远离临安中心城区的太阳镇地块都有10%的自持。
富阳一共6宗地块有3宗出现了自持，自持比例最高的富春湾新城6号地块达到了22%。
绝，真的绝。
杭州不是没有新房供应，只是都供应到了远郊新区，
核心区库存见底，供地却少的可怜，杭州的购房者，不是在摇号，就是在摇号的路上。
市场短缺，土拍惜售，
土拍惜售，市场更缺，
下半年，极有可能出现更多的的万人摇。
自2016年以来，杭州的人才净流入率连续5年占据全国第一。
5月公布的七普结果显示，杭州常住人口1193.6万人，比2019年整整增加了157.6万人！
一年增加157.6万人，啥概念，2020年杭州增加的人口，相当于一个三四线城市的主城区人口。
杭州十年共增加了324万人，增长37.19%，年平均增长率为3.21%，增速是全国均值的6倍。
2015年到2021年一季度，高层次人才申报通过的人数共计39086人，其中仅2020年，新增人才就达到了2.3万人，是2019年的4.5倍。
人口增速快，人才增速高的杭州，就像一块海绵，如饥似渴的吸纳人才，
对人才，杭州全情付出，
只要你是高层次人才，来杭州，从A到E，买房给补贴给政策、创业给补贴给政策、就业给政策、孩子上学给政策，只要你来，只要我有，都给你。
A类人才甚至不用摇号，直接买房，百万红包送你。
现状是，人才来了，房子没准备好。
源源不断的人才涌入，落户买房基本是标配，人才购房瞄准两类：
1）倒挂红盘
2）改善豪宅
九龙仓华发天荟，绿城交投晓月澄庐，花语天境，江河鸣翠这几个高端盘都是高层次人才最热衷的，但中签率都在20%以下。
杭州的新房，人才也抢不到，为城市发展奉献青春热血，但是留下买房却越来越难。
每年几十万的人口哗哗涌入、几十万的房票奔波摇号，半年11万套的新房成交量。
但是供应只有6万4千套，几乎只是成交量的50%，
杭州供地的水龙头拧得太紧了。
不断壮大等着解渴的买房人群和挤牙膏式一点点滴灌的新房供应，越来越失衡。
购房者渴的亟需一瓶可口可乐爽一爽，供应却搞精准滴灌，一滴一滴流进你嘴里。
在杭州买个房真憋屈。
杭州楼市，你看不懂真假，也搞不清虚实，
主城是土拍惜售，远郊是疯狂拍地；
一边是紧缺新房，一边是天量二手；
一边是人才引进，一边是严控供应；
想买新房买不上，想买二手买不起，杭州的购房者，被夹得死死的。
专题研究：
城市调研：